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上海楼市的轨迹 ( 下 ) 这是所有二线 年后的范本!
发布时间:2021-07-21       

  1、上海楼市的现在,将是所有二线、上海楼市所发生过的板块轨迹、房价轨迹,都将是所有二线 多年后呈现的轨迹。

  3、我在上期讲了上海楼市的 5 个轨迹,用以研判目前的所有二线城市发展,

  src=2006 年,陆家嘴的汤臣一品开盘,12 万 / 平。而当时,张江汤臣豪园不过才 8000 多一平。

  嘉定有汽车产业,杨浦有复旦同济两所 985 大学,浦东就不说了,青浦迎来了长三角一体化和大虹桥商务区,黄浦有人民广场和南京路,徐汇区有徐汇滨江和徐家汇,虹口有北外滩的 840 万方商业规划,未来是外滩、北外滩、陆家嘴的黄金三角。

  一个好区,可以拥有好的产业,好的学校,好的基建,好的政策,这是一个正循环。

  一个不好的区,就是从产业开始,一旦没有产业,就没有钱,就没有贡献,于是就引发一连串的没有好的基建、学校、政策等。

  郑州的惠济区,离最强的东区是最近的,但惠济区的产业是最弱的,于是在房价周期中,表现也是最差的,也是最不抗跌的,因为,没有产业。

  武汉的汉阳,处在两江交汇的最好的位置,一河到汉口,一河到武昌,但就是因为产业不行,在房价周期中,表现差强人意。

  好的会吸引更多好的,这是虹吸效应,香港赛马专家心水。如果一开始就没有虹吸的话语权,在后面就会越来越尴尬。

  早在 2001 年,真如就已经是国务院批复的上海四大副中心之一,定位非常高,起点非常早。

  真如城市副中心规划总面积约 6.21 平方公里,其中核心区规划总用地面积约 2.43 平方公里,规划总建筑面积达 464.55 万平方米,其中新建面积 340.69 万平方米,建设于 2007 年 11 月正式启动。

  2006 年,真如城市副中心推出了第一幅核心地块 A3-A6 地块,位于曹杨路以东、铜川路以北、真华路以西、固川路以南,该项目拥有两条地铁线交会站上盖和连接上海西站的交通优势。地块面积约 19.7 万平方米,长实在毫无竞争的情况下,以 22 亿底价将地块收入囊中。

  然后,这块地就被拖着一直到两年动工大限,于 2009 年 4 月宣布动工,说是 2011 年完工。

  然后,这块地就在施工状态中被 囤 了 7 年,你说人家没动工吧,也在动工,你说在动工吧,反正就是没进展。

  再然后,就这么拖拖拉拉,直到 2019 年 6 月份才第一次推出住宅项目 领寓 !

  同样的教训还发生在了武汉,当年的王家墩 CBD 是交给泛海置业来操盘的,大量的核心土地都给了泛海,但一是泛海能力有限,二是责任心也不够。

  一晃十多年过去了,武汉城市中心都发生了转移了,但王家墩 CBD 还是半死不活中。

  src=很多人知道上海西站的故事,上海花了很多钱修了这个高铁站,但目前几近荒废状态,一天只有十多趟火车经过,投入和客流完全不成比例。为什么会这样呢?

  因为早先规划的时候,上海西站承载了更多的城际和轨道功能,后来,规划进行了修正,功能由新的虹桥火车站来承载了,为了打造高铁、航空一体化的交通枢纽,也确实更科学更合理。

  我在上海调研的时候,唯一发现拿地拿错拿贵的项目就是金地 2040,在浦东的祝桥。

  就是因为早先,在临港之前,更高的规划定位是在上海东站,就是类似于虹桥商务区,上海东站也是紧紧相临上海浦东国际机场,打造一个航空、高铁一体化的交通枢纽,那时候,商飞的 C919 也是在这个地方。

  。但后来,临港的概念起来了,浦东的规划重心变了,临港的核心起步区到了滴水湖,C919 也跟着搬了一部分到了临港。

  src=是的,如图,中间蓝色这一大片区域,就是上海的塌陷区,www.333790b.com,房价一万多,而且万年不涨。而且,区域几乎没有什么新楼盘,全是老旧房子。

  我一朋友 2010 年在奉贤买了一个很漂亮的别墅,199 平双拼总价 224 万,毛坯空置了 10 年,一直在中介挂着卖不掉,终于在 2020 年这一轮行情中卖掉了,425 万,涨了不到一倍,在上海十年房价 10 倍的行情之下,这儿还没翻倍!

  背透、熟读这 10 条,就可以搞定任何一座二线 年与这个城市分享最好的城市红利。

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